Setelah penguncian menghancurkan sektor real estat Inggris, dapatkah klausul Covid melindungi pembeli dan penjual rumah?

Setelah berbulan-bulan mengecilkan prospek perpanjangan pembebasan pajak cap untuk penjualan properti hingga £ 500,000, Kanselir Inggris Rishi Sunak akhirnya memilih serangkaian langkah stimulus baru yang berani untuk sektor perumahan Inggris di Anggaran 2021 diresmikan awal bulan ini. Selain perpanjangan tiga bulan untuk pembebasan pajak meterai, awalnya dimaksudkan untuk berakhir 31 Maret tapi sekarang berjalan hingga akhir Juni, diikuti dengan tiga bulan tambahan pengecualian pada beberapa penjualan untuk memastikan "transisi yang mulus kembali ke normal," Kanselir sekarang juga meluncurkan jaminan hipotek untuk pinjaman rumah dengan deposito 5%.

Temuan survei dari Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) menunjukkan bahwa langkah-langkah tersebut datang tidak terlalu cepat. Meskipun sektor perumahan menunjukkan angka yang kuat setelah langkah-langkah penguncian dicabut Mei lalu, mendorong pasar ke a tertinggi enam tahun, Pemberi pinjaman Inggris memastikan pemulihan tidak akan bertahan dengan membatasi akses ke hipotek. Keluar dari penguncian pertama, bank-bank Inggris mengurangi kesepakatan hipotek dua dan lima tahun suku bunga tetap pada 95% Loan to Value (LTV) turun dari 105 menjadi hanya 15 - dengan catatan biaya pelunasan yang tinggi terlampir.

Dengan demikian, setelah a serbuan aktivitas real estat mengikuti dua bulan pertama penguncian dan diminta prediksi dari pemulihan real estat pada paruh kedua tahun lalu, a pengantaran selama dua bulan pertama tahun 2021 menunjukkan kebutuhan akan ekspektasi yang realistis dalam ekonomi era pandemi. RICS menemukan a 29% drop dalam pertanyaan pembeli di bulan Januari dan penurunan 9% lebih lanjut (jika lebih moderat) di bulan Februari, dengan surveyor melihat lebih sedikit properti yang ada di pasar. Berbeda dengan optimisme pasca-lockdown tahun lalu, banyak analis pasar perumahan memperkirakan a kasar 2021 sebelum pengumuman terbaru Sunak - bahkan ketika agen real estate seperti Savills bereaksi terhadap anggaran baru dengan segar prediksi harga booming yang akan datang.

Di atas segalanya, dampak besar intervensi Sunak pada sektor perumahan yang tidak stabil menunjukkan peran penting yang dimainkan pemerintah Inggris dalam mengurangi dampak pandemi pada pembeli dan penjual rumah selama setahun terakhir. Kenyataan itu mendorong seruan untuk tindakan pemerintah yang diperluas, di luar skema hipotek dan pembebasan pajak, untuk menstabilkan sektor real estat dan mendukung individu yang mencoba untuk mengambil bagian di dalamnya - terutama di Inggris, di mana struktur transaksi 'rantai properti' yang unik telah ditinggalkan. banyak keluarga dalam kesulitan keuangan.

Seperti yang dikatakan Beth Rudolf dari UK Conveyancing Association Reporter Eu: “Pemerintah seharusnya memberikan mandat perbaikan pada proses pemindahan rumah sehingga transaksi tidak akan memakan waktu rata-rata 22 minggu. Mereka memiliki segalanya di ujung jari mereka dengan regulasi agen properti, laporan Komisi Hukum tentang sewa, dan solusi yang dikembangkan oleh Grup Jual Beli Rumah yang dibentuk untuk mendukung Kementerian, tetapi sayangnya tampaknya ada kepercayaan di bagian-bagian tertentu. Pemerintah bahwa regulasi wajib bukanlah jawabannya. Kami yakin itulah yang diwajibkan, karena pengiriman uang secara sukarela oleh pengacara dan agen properti tidak akan cukup berarti. "

Salah satu tindakan potensial paling efektif untuk menopang pasar perumahan di tengah krisis kesehatan yang tidak dapat diprediksi adalah 'Klausul Covids direkomendasikan oleh para profesional real estate setelah pandemi mengganggu ribuan transaksi tahun lalu. Dengan Covid-19 yang mengungkap kelemahan mendasar pada sistem rantai properti, dapatkah klausul semacam itu menawarkan langkah pertama kepada Pemerintah menuju reformasi industri yang lebih mendasar?

Guncangan yang berulang kali terjadi pada pembeli dan penjual mengurangi permintaan

iklan

Kanselir mengubah tenggat waktu semula 31 Maret untuk pembebasan bea materai mencerminkan pergeseran dalam pandangan Pemerintah sendiri tentang tanggung jawabnya. Sementara jeda awal menyebabkan peningkatan pembelian rumah pada paruh kedua tahun 2020, keluarga yang mencoba untuk membeli pada minggu-minggu pertama tahun ini menghadapi apa yang Panggilan BBC “Perlombaan untuk mengalahkan tenggat waktu pajak,” karena lonjakan permintaan yang didorong oleh pemerintah mengakibatkan penundaan di antara para surveyor, agen real estat, dan profesional real estat lainnya. Terlepas dari risikonya berpose hingga ratusan ribu transaksi di 'tepi tebing', dan kampanye intens oleh pembeli rumah dan asosiasi real estat untuk mendapatkan perpanjangan, Kanselir berulang kali menolak untuk menunda tenggat sebelum perpanjangan akhirnya menjadi bagian dari anggaran baru.

Pengalaman pembebasan pajak perangko, dan para pembeli rumah yang berdiri akan kehilangan puluhan ribu pound jika mereka gagal menyelesaikan pembelian mereka sebelum kadaluwarsa, menggemakan pengalaman traumatis ribuan calon pembeli dan penjual rumah yang terjebak dalam penguncian pertama. di bawah setahun yang lalu. Sebagai hasil dari penguncian awal tahun 2020, di mana sektor real estat ditutup secara paksa bersama dengan perekonomian lainnya, sebuah survei oleh Butterfield menemukan tiga dari sepuluh calon pembeli yang telah mendapatkan 'hipotek-dalam-prinsip'(MIP) telah menarik permadani dari bawah kaki mereka, kehilangan simpanan pertukaran mereka sebagai akibat dari penutupan yang mulai berlaku setelah pertukaran kontrak perumahan.

Sifat unik dari pasar real estat di Inggris, yang terstruktur atas dasar 'rantai' yang menghubungkan beberapa transaksi, membuat pembeli dan penjual rumah di Inggris sangat rentan terhadap dampak guncangan seperti Covid. Pembeli yang berada di tengah-tengah rantai yang putus, di mana pembeli mereka sendiri tidak lagi dapat menyelesaikan pembelian, tidak berhak untuk mendapatkan kembali setoran yang harus mereka bayar kepada penjual dalam transaksi selanjutnya. Sebagai salah satu broker hipotek menjelaskan ke Kali: “Perjanjian [Deposit] pada prinsipnya tidak mengikat secara hukum. Anda akan berharap bahwa dalam banyak kasus penjual akan bersimpati dan membebaskan pihak lain dari kontrak dengan sedikit atau tanpa biaya, tetapi secara kontrak mereka tidak diwajibkan untuk melakukan itu. "

Standarisasi klausul Covid untuk melindungi pembeli dan penjual

Bahkan sebelum dimulainya pandemi, penyebabnya satu dari lima Kegagalan pembelian properti merupakan putusnya rantai. Pada 2017, biaya fenomena pemilik rumah lebih dari £ 500 juta setahun dalam biaya pengiriman, penilaian, perantara, dan survei yang belum dipulihkan, sementara juga meninggalkan penjual dengan properti yang lebih sulit untuk dijual. Penguncian terkait Covid telah meningkatkan risiko ini, dengan Butterfield menemukan lebih dari setengah pembeli yang disurvei mendapati diri mereka terjebak di tengah rantai sebagai akibat dari penguncian. Sepenuhnya empat dari sepuluh pembeli terpaksa menarik diri dari pembelian mereka setelah penawaran mereka diterima.

Sementara para menteri menghadapi seruan untuk membahas sistem 'rantai properti', tindakan sementara mungkin dilakukan oleh pemerintah Inggris untuk membakukan dan mengamanatkan 'Klausul Covid-19s 'dikembangkan sebagai kolaborasi antara Kementerian Perumahan, Masyarakat, dan Pemerintah Daerah dan Kelompok Jual Beli Rumah. Sementara penerapan klausul semacam itu terbatas pada keadaan tertentu yang terkait langsung dengan pandemi, pengalaman hidup tahun lalu menunjukkan potensi dampaknya yang menguntungkan pada kesejahteraan finansial dan emosional ribuan calon pembeli rumah. Sektor itu sendiri juga menyambut baik klausul tersebut, dengan Beth Rudolf menyebutnya "ide hebat, disampaikan dengan sangat cepat untuk mendukung industri dan konsumen".

Klausul baru ini, yang dikembangkan dengan masukan pemerintah, masih jauh dari wajib atau universal dalam kontrak real estat, menimbulkan pertanyaan apakah Pemerintah harus melakukan upaya untuk mempromosikan atau bahkan mengamanatkan penggunaan klausul tersebut hingga akhir krisis saat ini. . Upaya akar rumput seperti Kampanye Bantuan Covid untuk Pembeli dan Penjual Rumah Inggris (CCR-Inggris), misalnya, mendesak Sekretaris Perumahan Robert Jenrick dan Pemerintah untuk memperpanjang "perlindungan dan dukungan publik”Kepada pembeli dan penjual yang terkena dampak dengan membuat 'klausul Covid' secara hukum wajib dan berlaku sejak awal penguncian pertama Maret lalu.

Tindakan parlementer untuk memperluas remit dari klausul ini, atau secara retroaktif memperluas perlindungan mereka kepada ribuan individu yang telah terkena dampak keputusan kesehatan masyarakat yang menyakitkan (tapi perlu), juga dapat menawarkan kepada pemerintah rute jangka pendek yang lebih realistis untuk memberikan tindakan konkret sebagai tanggapan terhadap krisis real estat - sambil memulihkan kepercayaan publik terhadap stabilitas sektor perumahan dan meletakkan dasar bagi reformasi yang lebih luas selama beberapa bulan mendatang.

Meski begitu, para pemimpin industri seperti Rudolf memperingatkan bahwa jalan menuju reformasi jangka panjang akan jauh melampaui pandemi. Di antara banyak masalah yang menuntut perubahan peraturan: kurangnya mandat untuk "penyediaan informasi di muka pada pencatatan termasuk informasi hak milik, sewa, dan otoritas", tidak adanya persyaratan bagi pembeli untuk "membuktikan bahwa mereka mampu membeli properti melalui sertifikat mengonfirmasi keputusan pemberi pinjaman mereka pada prinsipnya atau sumber dana ”dan bagi penjual untuk menunjukkan hubungan mereka dengan properti“ untuk menghindari penipuan peniruan identitas penjual, ”dan kebutuhan untuk“ regulasi agen properti dan digitalisasi Pendaftaran Tanah, baik dalam hal aplikasi dan perbuatan yang bisa dibaca mesin. "

Jika dan ketika Inggris mengatasi kekurangan peraturan ini, perwakilan industri bersikeras bahwa "setelah tawaran diterima, para pihak dapat bertransaksi pada transaksi terkait mengetahui bahwa semuanya akan lolos" - singkatnya, baik pembeli maupun penjual akan menikmati tingkat kepastian yang sangat kurang dari pasar sejak dimulainya pandemi.

Bagikan artikel ini: